西咸新区沣东新城辖区一房地产开发项目审批手续，先后办理了18年，“五证”仅拿到“两证”。开发企业18年办证无果，既有项目所在地行政区划变更、文物保护规划调整等客观因素，也有建设手续拖延耽误项目进度的原由，使企业和政府都面临巨额损失。

行政区划变更 项目审批一波三折

西安华英房地产开发有限公司（以下简称华英地产）是西安本土一家小房地产开发商，企业开发了王寺街道办的嘉欣花园一期项目。王寺街道办之前属西安市长安区管辖，自2006年开始，在完成嘉欣花园一期开发后，华英地产受长安区土地储备中心委托对70余亩嘉欣花园二期项目用地做前期土地整理。2009年完成了省、市、文管所三级文物部门批复手续和项目立项。此后，因项目所在地王寺镇的行政区划变更，长安区手续暂停办理。

2010年，西安沣渭新区成立，华英地产自提项目档案到沣渭新区国土部门申请续办手续，催办3年无果。后项目所在地行政区划变更为西咸新区沣东新城。2014年4月，长安区国土资源局出具移办函，以遗留问题将项目托管至西咸新区沣东新城国土部门。至此，项目手续开始在沣东新城继续办理，沣东新城也以遗留问题对项目前期费用进行审计。

经过3年审计、协商，2017年7月，沣东新城与华英地产签订了前期费用补偿协议。沣东新城土地储备中心向企业支付项目前期费用资金利息30160348.39元。并约定双方争议部分通过诉讼解决。此时，嘉欣花园二期项目手续办理已历经12年。

“居住”变“商业” 土地挂牌有点任性

2018年4月，华英地产通过招拍挂程序摘得“嘉欣花园”二期65.841亩土地，用地性质为“二类居住用地”。然而，截至目前，摘地已6年，沣东新城仅为华英地产办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证。

在办理建设工程规划许可证时，沣东新城行政审批局告知华英地产，根据陕西省政府2015年最新公布的《阿房宫遗址保护规划》，该宗地块有部分位于一类建设控制地带，需重新办理文物审批手续，而文物部门却要求以商业用地方案上报材料。

公开资料显示，《阿房宫遗址保护规划》已于2015年公布实施。在2018年该地块挂牌时，沣东新城应知该宗地块有部分处在一类建设控制地带，却以“二类居住用地”挂牌，造成企业无法办理建设工程规划许可证。

据知情人介绍，华英地产拿地主要是开发“嘉欣花园”住宅小区的二期，二类居住用地可开发住宅，但一类限制用地则不能开发住宅，拿地的效益大打折扣。

建设手续遥遥无期 开发商损失不断增大

为了减少损失，2021年，华英地产将陕西省西咸新区沣东新城土地储备中心（以下简称沣东土储中心）起诉至西安市中级人民法院，请求支付企业2007年10月10日至2021年8月31日因“嘉欣花园”二期项目所产生的借款利息。2022年12月，西安市中级人民法院民事判决书【2021】陕01民初108号，判决沣东土储中心除之前双方协议已支付的30160348.39元外，再向原告华英地产支付借款利息69901278.77元。

沣东土储中心不服，上诉至陕西省高级人民法院，2023年【2023】陕民终307号判决书作出终审判决，驳回上诉，维持原判。时至今日，华英地产未收到沣东新城土储中心的全额转款。

8月6日，今年已78岁的华英地产原董事长李建英告诉记者，华英地产办理手续18年来，为此撰写反映材料百余份，跑了数十个职能部门。自2018年4月土地摘牌以来，6年多项目仍无法启动，企业借款利息已累计到2个多亿。

“虽然前期平整土地、拆迁的投入双方异议不大，但投入的费用不少是借来的，产生了不少的利息，无奈只好打官司。”李建英解释说。

8月7日，沣东新城自然资源和规划局副局长薛某接受采访时表示，当时这宗地块整个招拍挂过程合规合法，拍卖结果也经过公示，并没有单位和部门提出异议，至于文物部门认为地块部分在遗址保护范围，只能作为一类用地，那要去问文物部门。

该宗地块规划出台后，经两级政府部门公示，最终按照二类用地正式拍卖拍，这期间有没有文物部门的意见，非要等地块拍卖成功并办理相关手续后才提出?

薛某表示，政府制定和批准规划的时候，文物管理部门也会派人参加，在招拍挂之前还会面向社会公示两次，接受社会各界的监督，在没有异议的情况下才能正式进入挂牌阶段。

目前沣东新城自然资源和规划局仍然与当事企业保持沟通中。

企业提出退地申请并向政府索赔

据悉，李建英表示，华英地产已于6月17日向沣东新城提交退地申请，并表示将申请行政赔偿。

薛某表示，“我们已经受理企业退地申请，也接受企业的申请，目前已经成立专班正在积极办理。现在这块地上已经盖好了一部分，在解决好相关配套设施后，剩下的部分经过审计，该赔多少就是多少。”（华商报记者 王培民 袁小锋）

原标题：地产项目18年办不完建设手续，拖垮开发企业

来源：二三里资讯