西安未央区：探索高质量发展的“首善之路”

今年7月召开的中央城市工作会议明确指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

这一重大判断不仅为新时代城市工作划定了方向，更标志着中国城市发展逻辑的深刻变革：从追求物理空间扩张的“外延式”增长，转向聚焦功能完善、品质提升与活力激发的“内涵式”发展。

在这场历史性转型中，如何找到契合自身特色的可持续发展路径，是所有城市面临的共同课题。而作为古都西安的核心城区、素有“首善之区”之称的未央区，其探索尤为引人关注。

面对土地资源约束、老城更新难题与产业升级压力等多重挑战，未央区以团结片区更新、未央都市工业园发展等为重要抓手，在特大城市核心区“存量焕新”与“产业涅槃”的实践中，正探索出一份具有时代价值与借鉴意义的“未央样本”。

团结片区：城市更新的民生导向与活力重塑

图为西安市未央区团结片区规划图

和不少改造前的传统老城区一样，未央区团结片区在此轮更新前，呈现出城中村遍布、基础设施落后、居住环境欠佳、建材市场混杂连片等一系列“老城”特点。这不仅影响了市民对高品质居住环境的追求，也让片区对产业、人口的吸引力与承载力大打折扣。由此，推动更新改造，成为破解发展困局的必然选择。

2020年5月，在西安推进第十四届全运会筹备工作的同时，团结片区城市更新项目也正式启动。项目采取“市级出资、区级实施”的市区联合储备开发模式，对团结村、谭家村村域企业、大型建材市场及周边部分集体国有土地建筑展开整体拆除与搬迁安置；2024年6月，西安市政府延伸推进红旗铁路专用线片区更新改造；2025年，团结片区被列为全市城市更新试点示范片区，由未央区全面主导更新工作。

值得关注的是，该片区的更新规划并非一成不变，而是随着城市发展需求持续优化：规划用地范围从2020年初版的2.4平方公里，到2023年调整为4.92平方公里，再到如今扩容至约13.07平方公里。这一扩容既实现了与《西安市功能体系与布局规划》的深度衔接，确保“一张蓝图干到底”的延续性与严肃性，更通过空间扩容释放出更显著的更新红利，如新增多宗住宅用地和城市公建配套用地，让整个片区的未来发展有了更广阔的想象空间。

具体更新行动中，未央区坚持了几个重要原则。一是把民生改善放在了突出位置。如在回迁安置上，未央区在规划之初便秉持着高起点、高标准的原则，提出了“最好的地段、最好的设计、最好的配套、最好的质量”的“四最”理念。以先期建设的安置房小区为例，规划容积率仅2.8，这一数字甚至低于不少商品房项目，从根本上保障了居住舒适度。

图为团结片区回迁小区谭家新家园实景图

同时，高效的执行力更让“民生承诺”快速落地。公开信息显示，2020年12月8日，团结安置社区暨十大民生项目建设集中开工仪式举行，创下了“当年启动拆迁、当年拆完、当年开工建设安置楼”的城改项目“未央速度”。如今，团结片区已全面完成回迁安置，曾经挤在城中村的居民，已搬进规划有序、配套齐全的新社区，城市更新的民生“获得感”变得具象化。

当然，居住条件的改善只是起点，未央区更以“配套先行”的思路，推动片区公共服务全面升级。如教育方面，西安市团结实验学校、西安高级中学等优质学校已落地，直接填补了片区优质教育资源的缺口；商业方面，去年年底开业的龙湖未央天街以15.8万㎡商业体量定位“城北品质生活新中心”，3公里范围内的居民在家门口就能享受到高品质消费服务；交通方面，地铁4号线、10号线已贯通片区，规划中的7号线、19号线将进一步实现“4轨交汇”，“畅达全城”的出行愿景正在变成现实。

图为团结片区未央区养老院效果图