西安中轴线微改造即将完工

客流变财流

催生电视塔商圈强势崛起？

交通是城市发展的动力，连接着城市、区域和人群。城市的扩张、区域的繁荣，商业的变迁，都离不开便捷的交通。一方面，交通的便利性直接影响到商业活动的效率和成本。另一方面，交通设施的完善能够吸引更多的客流和商业投资，正所谓“有道路就有财路”。

西安小寨商圈，就是交通引来“财流”的典范之一。小寨位于西安南北中轴线，传统上就是城南商业聚集区，人气旺盛。近年来，西安最繁忙地铁2号线及接驳高新、曲江的3号线在此交汇换乘，且地铁口直通赛格购物中心内部，络绎不绝的客流更是带来无限商机。

随着西安万象城开业，加之地铁8号线通车、电视塔盘道交通微改造，区域正在吸引更多客流，这是否将对周边商业形成利好，进而促动新商圈崛起？

早前出台的《西安市促进商圈商业街区高质量发展工作指引(2024-2026年)》提到，西安将构建全市“2+12+24+150”商圈结构体系（即2个市级商业中心，12个区域商业中心，24个社区商业中心，150个特色商业街区）。其中即包括培育电视塔商圈。该商圈将依托电视塔、陕西自然博物馆、麦德龙、万象天地、万象城所在的西安中央文化商务区(CCBD)、南飞鸿·乐荟中心、城市立方等商业项目，打造“文化商务型”特色商圈。

在资深商业地产观察人士夏强看来，电视塔区域具备商圈培育潜力，但能否晋升西安顶级商圈面临挑战。他说，商圈可分为核心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈，对消费者辐射能力和影响力存在差异。成功的商圈必须有特色和主题，有高效的商业管理，有便捷的交通，但关键是还要有足够多的人口及客流基数和持续充沛的消费力。

“交通方便，人流增加。还有一个问题需要注意，如何让人留下来，坐下来，就显得更为重要。万象城的‘生命之树’吸引来了很多人，由于人们的消费水平有差异性，他们之中有不少人会在周边进行消费，这对周边其他商业、餐饮、文旅商家来说是机会，这就是所谓的商业长尾市场。所以说，庞大的消费群完全有可能让周边的文商旅生态形成新一波的裂变式增长。”郝渊晓说，“就看电视塔周边的其他项目能否抓住这个泼天的富贵了”。

柏文喜也赞成这个观点，来看“生命之树”的人多，这些人拍完照打完卡，消费会向周边渗透，周边的业态会迎来全新的机会。

西安核心商圈呈南移趋势

市场竞争进入新阶段

不久前，西安商业“顶流”赛格国际购物中心打出“亿元大派送全市底价买贵差价双倍赔偿”的广告牌，被外界热议为应对西安万象城开业的举措。某种程度上说，西安万象城的出现折射出西安商业市场竞争正在进入新的阶段。

早些年，西安商业高度中心化，钟楼、东大街、解放路等城墙内商圈十分兴旺。后来，随着城市建设外延，商圈新老交替。《西安市商圈建设三年行动方案》重点推进全市48个商圈建设，许多新商圈“跳”出城墙，出现在雁塔、曲江、高新、未央、经开、浐灞等区域。

但就发展上限看，城南仍有极大概率继续成为西安商业“天花板”。

首先，城南是西安居住人口最为稠密区域，东有曲江，西连高新。其次，这里分布着西安最具代表性、最高营业额及业态最丰富的商业体，例如：西安SKP、赛格国际购物中心、西安万象城、西安大悦城、宜家荟聚，还有建设中的位于小雁塔旁的西安太古里。

夏强认为，西安商业项目在三环内尤其是中轴线附近高度聚集。当前，南北中轴线串联起全市多个核心商圈，如行政中心、钟楼、南门、小寨等商圈，并且核心商圈呈现南移趋势。