西安苏宁云著停工疑云：20亿监管资金去向成谜

高新区苏宁云著项目二期。业主供图

如今，还未成型的苏宁广场已完全停工，住宅项目亦陷入挪用监管资金、拖欠工程款及间歇性停工质疑声中。

“项目到底能否按时交房？”

苏宁云著业主们焦急等待着一个确切答复，这直接关乎着不少家庭孩子入学问题。

在业主文靖看来，“工地现在施工状态非常微妙。整体规划为13栋楼、1928套商品房的住宅项目，每天只有零星十来个工人进出，像为了展示没有停工特意安排的一样。”

他们口中的苏宁云著项目位于陕西省西安市高新软件新城核心区云水一路与天谷五路交会处，项目总占地232.524亩，其中住宅用地143.634亩，商业广场用地88.89亩。

资料显示，该项目住宅和商业广场开发商均为苏宁置业集团旗下西安高新区苏宁置业有限公司（以下简称“苏宁置业”及“西安苏宁置业”）；根据企查查APP股权穿透，实际控制人为张近东。

按照规划，项目住宅方面分为两期建设，一期为1栋公租房及1-5号住宅楼，二期为6-13号住宅楼，除7-10号3栋楼购合同约定交付时间为2022年9月30日外，其余10栋楼交付时间均为2022年6月30日前；商业广场方面，苏宁广场宣传开业时间为2021年9月。

2019年8月30日，苏宁云著一经开盘便成为当地“网红盘”，在项目官方公众号公布的数据中提到：“首开4天热销8亿元”“二次加推，7天到访1000组”。据苏宁官方数据，到2020年5月中旬，项目全部售罄，总销售额约43.5亿元。

如今，还未成型的苏宁广场已完全停工，住宅项目亦陷入挪用监管资金、拖欠工程款及间歇性停工质疑声中。

“苏宁云著项目约有20亿元预售款项未存入预售资金监管账户，不知去向，涉嫌违规。”业主李远告诉记者，我们的诉求就是公开监管账户明细，保障项目及时复工。

8月24日，中国房地产报记者就此事件联系西安市高新区交通和住房建设局（以下简称“交通和住房建设局”），并应要求将采访函传真至当地宣传部门，但截至发稿，未收到回复。

停工争议

原本计划建设在此的苏宁广场目前已全面停工。业主供图

“停了，但没完全停。”

这是苏宁云著业主对该项目当前工程状态的调侃。业主黄波告诉记者，“不同于广场项目停工的彻底，住宅项目在业主几次维权中断断续续复工过几回，随后又进入每日只有零散几个工人进出的‘谜之施工’状态。”

“我的小孩2023年要读初中了，买这里的房子就是为了就近入学，想着房子能在2022年交房，时间还比较充足。但有部分业主孩子明年9月就要入学幼儿园和小学，如果不能按时交房，对孩子影响很大，一耽误起码就是一年。”黄波表示，项目按时交付与否，直接关系着孩子入学，所以大家非常着急。

出于对项目工期关心，不少业主几乎过几日就来施工现场了解情况。

“2020年9月项目主体就基本封顶了。”文靖告诉记者，但到年底苏宁云著就出现了停工迹象，不过因为临近过年大家都没放在心上。

李远介绍，“我们当时想的是快到春节了，工人也要回家过年，停工也算情理之中。直到今年二三月份，工地上依旧人影寥寥，我们才察觉到异常。”

到4月份，业主们多方联系西安苏宁置业、交通和住房建设局，并要求给出答复。

4月12日、4月19日，业主与西安苏宁置业、承建方中建一局进行了三方会谈，会谈后的第三天，有物料进场，逐步开始复工。

“4月中旬-6月中旬，项目现场明显与之前不一样，进来的工人增多，进度加快，能直接看到项目外墙的变化。”李远表示，正在我们以为项目已经解除危机可以安心的时候，6月下旬，施工现场又陷入停滞。

多位业主对李远的话表示赞同。他们告诉记者，“6月下半月开始施工再次减缓，工人变少，没有物料进场。现在项目施工进程落后既定工期近5个月。我们多次前往工地进行核实，发现有零星工人在施工，但进度极慢。”

就业主提出的质疑，中国房地产报记者多次拨打西安苏宁置业预留电话及项目工程部负责人个人号码，均无人接听。

业主文靖告诉记者，“现在他们都不接电话了。”

为了解决问题，业主们多次向当地信访办、交通和住房建设局及人民网地方领导留言板反映情况。

针对项目停工问题，西安市高新区管委会在7月28日答复另一名网友时表示，目前苏宁云著项目现主体已封顶，主体竣工验收已完成，二次结构施工基本完成，正在进行外立面和内墙内抹、室内外土方回填、室内机电安装、户内精装修等工作。开发企业承诺，将严格按照合同约定的交房标准及交房日期完成苏宁云著项目房屋的交付工作。在苏宁置业公众号上定期播报现场施工进度情况，让业主了解项目实际情况。

记者查看该答复中的“苏宁置业”公众号，最新一条推送文章在今年6月23日；“西安苏宁置业”公众号，最新一条推送文章在7月24日。

6月22日，网上传出苏宁置业破产消息，虽然苏宁置业快速回应该消息是谣言，但仍未打消业主疑虑。

为了了解项目施工缓慢原因，业主们多次来到施工现场追问承建工程的中建一局和中建五局工作人员。黄波告诉记者，“当时有在场负责人直接告诉我，苏宁置业拖欠两个承建方工程款才到导致今天这种情况。”

亦有业主向记者展示照片表示，“曾看见农民工在施工现场讨薪，后来警察来处理问题。”

对于这种说法，记者根据施工现场负责人预留手机号联系到了承接该项目的中建一局一名负责人，在记者表明采访意图后其表示，“正在开会，之后联系你”。截至发稿，未得到回复。

就此，记者联系到交通和住房建设局，并应要求将采访函传真至当地宣传部门。截至发稿，未收到回复。

监管资金去向成谜

西安市住建局官网商品房预售项目公示平台显示，苏宁云著预售资金监管银行为广发银行，预售资金监管账户为9550880215205700282。

项目的“间歇性施工”引发业主们关于苏宁置业资金情况猜测。

部分业主发现，他们的购房款并未依规全部存入项目在广发银行西安分行的资金监管账户。有业主从住建部门了解到，从2019年10月至2021年4月23日，开发企业的资金监管账户累计入账仅为22.96亿元，这与企业宣传的“43.5亿元销售额”相差约20亿元。

根据李远提供的部分业主和银行签订的贷款合同截图显示，售房人账户名为西安高新区苏宁置业有限公司，但账号与此前公示的监管账户并不一致。不少业主购房款或房贷存入的是开发商指定的一般账户，涉及建设银行、民生银行、招商银行、工商银行、成都银行等。

同时，有业主根据广发银行一名工作人员提供的信息整理发现，监管账户中有8亿元也去向成谜。于是向广发银行申请账目明细公开，该要求未被同意。

业主将广发银行工作人员提供的账户信息写在一张便签纸上

随后，业主们向银保监陕西监管局反映情况，并得到了《陕西银行保险违法行为举报告知书》。告知书内容显示，待调查完毕后(60日内，最长延迟30日)，会将受理范围内的举报事项核查情况书面告知。

对于西安苏宁置业未将预售所得款存入监管银行行为，记者咨询了北京市汉华律师事务所律师齐正。

“我国房地产管理法第45条规定：商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。”齐正表示，开发商未将房屋销售资金纳入监管资金已经违法、违规。法律法规一再强调，房屋销售资金必须纳入监管，并专款专用，严禁挪作他用。

陕西省住房和城乡建设厅、中国人民银行西安分行、中国银行业监督管理委员会陕西监管局在2016年5月3日发布的《关于加强商品房预售资金、二手房交易资金监管的通知》（以下简称“通知”）规定，凡在本省行政区域内批准预售的商品房建设项目（含经适房、限价商品房）其预售资金必须全部纳入监管。预售资金包括购房人缴纳的首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

对于业主要求的公开监管资金账户明细方面，齐正认为，监管银行有义务向购房者公布向购房者提供监管资金收缴、支出台账，以及开发商申请监管银行应当按照项目分别使用监管资金向监管银行提供的申请资料，以便购房者查明开发商是否以虚假材料申请将监管资金挪做他用。“如果监管银行不配合购房者的请求，购房者可以向当地主管的银监部门、人民银行进行投诉，申请银监部门、人民银行对监管银行进行调查及处罚。”

齐正提醒，“如果开发商涉嫌挪用资金罪的，可以由公安机关立案侦查，打击房地产领域违法犯罪。”

对于业主质疑云著项目挪用预售资金情况，西安高新区在8月2日通过人民网地方领导留言板答复，高新区住建局已于7月16日分别对开发企业(苏宁置业)、监管银行(广发银行西安分行)进行约谈。关于资金监管问题，广发银行西安分行对苏宁云著项目资金监管情况做了详细介绍，并承诺对苏宁云著项目资金监管中严格按照市局监管政策执行。

对于交通和住房建设局回复，业主们并不是很满意。李远透露，“不少业主们已经准备筹集资金用于委托律师，控告苏宁置业、广发银行西安分行。同时，也要追究西安住建局和高新区交住建局监管不力的责任。”

从一张被拒付商票说起

西安苏宁置业向深圳华创建筑装饰股份有限公司开具的商票之一

在银保监陕西监管局调查结束前，一切都没有定论。

一张被拒付商票的出现，则将苏宁置业资金问题撕开了一道口子。

“我们公司就是负责苏宁云著地块苏宁幼儿园外立面工程的，工程款是59.8万元。”一名深圳华创建筑装饰股份有限公司（以下简称“深圳华创”）的负责人告诉记者，去年完工就该结清的，但苏宁置业不肯直接打款，偏要给商票，还说“不要商票就什么都没有”，结果现在商票到期又拒付，把我们坑惨了。

该负责人向记者展示的商票显示，出票人为西安苏宁置业，收票人为深圳华创，出票日期为2021年2月9日，汇票到期日期为2021年8月8日，票据状态为：拒付追索待清偿。

“对我们这种下游小微型企业来说，59万元不是小数目，我们多方去找苏宁置业和相关单位，甚至都得不到一个合理答复，只有推诿。”上述负责人表示。

“票眼”小程序数据显示，苏宁置业在全国多个旗下子公司也出现商票到期拒付情况。其中，南昌苏宁置业拒付票据60笔，总金额131646314.85元。

苏宁置业当前资金情况可见一斑。

根据苏宁置业官网，其业务主要分为三大块，商业地产、住宅地产、产城小镇。这三块资金周转效率主要体现在住宅地产上，目前官网上仅有9个项目，苏宁置业地产项目大多都配置了商业综合体或写字楼在里面，对资金占有率依然不小。

实际上，今年以来，除西安外，南昌、合肥两地苏宁广场也一度传出停工消息。

6月16日，苏宁置业因一笔30亿元信托贷款到期未还，导致大股东张近东所持有的苏宁易购5.4亿股被冻结。

再看苏宁最主要的营收来源苏宁易购，财报显示，这10年来，伴随着苏宁易购规模快速扩张，盈利却迅速下滑。自2014年开始已连续7年亏损，2014年至2019年扣除非经常性损益后净利润分别为：-12.52亿元、-14.6亿元、-11.08亿元、-0.88亿元、-3.59亿元、-57.1亿元。4月23日，苏宁易购公布2020年财报，全年净利润同比下滑143.43%。扣除非经常性损益后，净亏损68.07亿元，这也是其上市以来最大亏损。

值得关注还有居高不下的负债率。2016-2020年末，苏宁易购资产负债率不断攀升，分别为49.02%、46.83%、55.78%、63.21%、63.77%。

截至2020年末，苏宁易购总资产2120.75亿元，总负债1352.43亿元，现金流净额为115.64亿元，现金流净增加额为-63.56亿元。

7月5日晚间，苏宁易购发布公告，张近东及其一致行动人苏宁控股集团、股东苏宁电器集团拟将上市公司16.96%的股份转让给江苏新新零售创新基金二期（有限合伙），获得88.3亿元资金支持。自此，苏宁进入无实控人状态。

这一改变对苏宁来说意味着什么？答案并不明朗。

来源： 中国房地产报  （文中文靖、李远、黄波均为化名）